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近年来，我国房地产市场浪潮激荡，各方逐力其中，对其走势，有人盼涨，有人看跌，依据自身视角各有评说，核心焦点无不外乎探求、把握中国房地产行业的未来发展大势，在洪流涌动的时代发展浪潮中占据主动位置。

 

六月下旬，长江商学院企业家学者项目“年中返校日课堂”走进位于“魔都”上海的中骏集团总部，在见证企业房产领域的悠久历史成就与感受优秀企业发展文化的浓郁氛围中，长江商学院副院长、企业家学者项目学术主任刘劲教授就当前我国房地产行业的发展态势结合理论研究实践案例开启了一场关于房地产经济学精彩纷呈的学术分享，为与会企业家们看清行业系统本质，把握未来发展态势呈现出了一系列严谨、清晰的理论导向与决策依据。

 

刘劲教授

 

刘劲教授：房地产经济学

 

房地产行业在任何国家、地区都占据着非常重要的经济地位，坊间流传的一种说法是我国的经济是靠房地产行业拉动的，若房地产垮掉了，经济增长就失去了“发动机”，刘劲教授认为这种说法是很片面的，实际上，房地产行业在美国的经济领域中也有着很重要的地位，尤其在投资领域中占有很高的比重（房地产是一个非常大的资产类别），可以说对于房地产行业的依赖任何国家都是不可避免的。

 

▶ 房地产里的地与房 

 

█ 无论是从投资还是经营的角度来看，首先需要理清一些基本问题，即，房地产的核心到底是地还是房，以及影响其核心价值变化的关键因素？

 

 

以上的两组数据基本可以说明一定的实质问题，（上方）左侧图显示，建安成本基本不变的情况下房地场价格上升的主要原因是地价的提升，这是美国的经验。而右图中北京市数据显示，楼面价格与销售价格同时呈现上涨态势，中间差值为建安成本与利润率，其相对较为稳定。综合以上数据，长期来看，房地产经济主要是以“地”为核心的经济学。

 

█ 如果房地产的核心是“地”，那房子是否为一个好的投资产品？

 

 

（上方）如左图中显示，房价涨幅已经超过了CPI，但是衡量维度不应仅限于与价格变动的比较，更应该与国家整体经济增长来进行对比，右图中明确显示出，房价变化与名义GDP变化是类似的，但仍低于名义GDP，这也是多国的共有现象。刘劲教授点出这里体现出的一个基本规律：从长期来看，投资房地产的预期回报主要是与一个国家的经济增长挂钩的，通常会略低于名义GDP的增长。

 

█ 地价由哪些因素决定？

 

 

既然房地产的核心不是房子，那为什么有的地方贵，有的地方便宜呢？东西部的差异如此之大，根本原因是什么呢？其中地块性质的差异与划分是一个因素，如住宅与商业用地相对较贵，均高于工业用地，但这不是决定地块价值的根本因素，那是什么决定了地块的根本价值呢？

 

以纽约曼哈顿的地价分布为例，便可一探究竟。

 

 

图中深色区域价格最高，浅色区域反之，从图面上看地块价值分布较为复杂，一方面是地块性质的差异，另一方面是距离远近的不同，但从基本的供需关系来衡量资产价值的角度来看，如果地块的价值很高，那么必定与它巨大的需求量是有关的，反之则亦然。对于房地产行业来说，它的价值核心体现在哪里呢？刘劲教授认为是服务，即，土地给人们提供的服务价值。

 

· 土地的价值来源于服务，工作机会是首要影响因素

 

 

GDP总量与人均数据名列前茅的城市，同样也是海归人员就业分布比重最大的城市，这些城市在提供了相对较为丰富的就业资源与工作机会，同时也吸纳了更多的人才资源。

 

· 第二影响因素：教育资源

 

 

从图中可以看到，我国高等教育资源，“211高校“与”985高校“多数分布在东部区域，尤其是北京、上海、天津占有绝对优势，聚集在这里的教育资源是个人长期在此发展的优势起点，制造了更多的服务需求。

 

 

 

同样是师资力量，从图中显示的人大附中师资学历博士生比例来看，其对当地经济的间接推动作用之大是可想而知的。

 

· 第三影响因素：交通资源

中国重要城市的飞机起降次数量级及空港规模，第一位是北京的首都国际机场，第二位是上海的浦东国际机场，再次是广州的白云国际机场，之后是一些中西部的大中型城市，这说明交通设施的规模及基础设施建设的投入力度支撑起了规模庞大的公共服务体系。

 

· 第四影响因素：医疗资源

 

 

较好的医疗资源分布同样多是在大中型城市中，不用说大型城市，基本上每个省会城市都是地域内首屈一指的医疗中心。

 

综合上述，刘劲教授分析称，各类城市资源禀赋，其为人带来的服务规模与质量与中小型城市相比优势极其明显，而将这些城市的人均收入与房价的直观比较更能说明问题。

 

 

房价收入比排在前几位的城市无论是从整体建设规模还是特定产业发展的角度来讲，都是世所公认的领先城市。

 

所以，房地产是“地“的经济学，地的核心是服务，服务的核心是工作机会。就工作机会而言，是从政府主导发展宏观经济的角度着眼，发展地方经济就要创造更多的就业机会。而体现服务价值则要从微观角度切入，需要地产商来介入完成。

 

在这个问题上刘劲教授提出对比最为强烈的两个例子：鄂尔多斯与上海浦东。

 

空旷的“鬼城“鄂尔多斯

 

繁荣的上海浦东

 

从最核心的原理上讲，房地产的核心是服务，是工作机会，鄂尔多斯自身所需求的工作机会与服务量级比没有那么高，最后变成了“鬼城“。反观浦东则大不相同，与原上海市区隔江而望，无论寻找工作机会还是享受各级服务，都极其便利，原有市区的发展势能传导过来也是自然而然的事情。

 

对于地产商来说，最为核心的能力是创造出地块的服务属性，将生地变为熟地，拥有地块的软件塑造能力。而工作机会作为房地产行业的原始核心则要放在我国的城市化进程中去考量，城市化进程决定了人们劳动价值的提高与收入的增加，带来了更多的工作机会。

 

 

课程现场

 

 

▶ 城市化进程的重要性 

 

█ 房地产需求来自哪？

 

 

从1950年到1990年，韩国进行了快速的城市化，而房价变化也是在这一时段发生的，1990年以后增长放缓。而作为发达国家的德国，城市化进程早已结束，且人口不再增长，所以房价与CPI相对平稳，未再有明显上升。发达国家中，美国与中国相似，人口增速甚至快过中国，所以仍有上涨空间。

 

█ 中国城市化的未来

 

同样的标准衡量中国也是相同的，到目前为止，我国城市化率已接近60%，距离发达国家70%——80%的水平还有一段距离，如果再将现有户籍政策考虑进去的话，我国的城市化率只有43%，所以未来城市化的发展空间是很大的，目前，房价的上涨态势也是与之相匹配的，基本符合世界各国发展的经验。 另外，日本、韩国在提升速率上也高于中国。

 

刘劲教授认为，城市化本身就是房地产行业的重要需求，在整个城市化进展中，户籍政策是一个重要因素，它在未来的变动调整可能对房地产行业的发展以及中国经济的发展产生重大的影响。

 

█ 城市的虹吸效应

 

大城市具有明显的虹吸效应，无论是日本、韩国，美国及欧洲地区，其首都和主要城市的经济发展及人口增长都是极其快速明显的，也就是人们都倾向流动到发达地区生活工作。

 

█ 中国机会在哪里？

 

对中国而言，发展机会同样出现在东部发达地区，如京津冀、长三角、珠三角地区，零星还有一些中西部的城市。

 

█ 中国的模式

 

 

 

城市化带来了土地需求，而土地供给模式中西采取了不同的方式，西方的土地供给属于市场化供给，主要依靠市场的自我调节与相关的规章制度来控制房价。在中国土地属于国家，有多少土地用来建筑、开发均由国家根据发展形势统一调配。如确保满足一定耕地面积、保护生态环境等条件下，能供给的土地是相当有限的，而且近年来已开始收紧土地总供给。

 

 

可以看到，东部城市用地面积增长是非常小的，北京已呈现负增长态势，而处在西部的成都，增长较大。

 

 

 

从整体来讲，中国对住宅用地的供给非常有限，合算每个国家的住宅用地占全国的国土面积比例，中国极小，0.4%左右，而日本3%的土地都用来做住宅建设了，美国是6%，所以中国绝大多数人的房子都比较小，整个土地的供给非常有限。

 

中国的居住面积每人平均只有28平米，这个和新加坡相差不多，新加坡是非常拥挤的一个国家，而美国很宽敞、很舒服，人均居住面积是中国的两倍以上，香港更低一些，每人居住面积只有15平米。

 

 

 

由于供给有限，中国几乎所有大城市的房价都高于美国城市，但生活空间狭小。

 

 

从国家平衡发展的角度而言，政府希望产业资源转移到中西部去，拉动经济发展，总体资源是一定的，只有相对限制东部发展。

 

 

从动态角度来看，每个城市的人口流入、流出也是非常重要的因素。由上图可知，深圳与北京均有较多的人口流入，但房子有限，价格必然上涨；而重庆在人口流入时伴随有大量新增用地，房价可基本保持平稳。

 

 

 

上图所表达的核心点就是住宅的复合增长，人口进来没有房子，香港政府不新增用地，而新加坡政府的态度是有人口流入就新增用地，只要有需求就新增，房价便涨不起来，就是一个基本供需关系。

 

课堂互动

 

▶ 谁在期待房价上涨？

 

从土地财政的角度考虑，作为地方政府，以发展经济为重，利用商业、工业用地产生就业；地产商是中间群体，卖地后卖给消费者，在这期间土地作为地产商的资产自然也希望地块升值，在这一点上地产商往往会影响地方政府，最后给土地价格进行托底；而大部分房产业主方面无疑期望房价上涨，资产升值。

 

政府、房产商、业主均期望地产价格上涨，是一股很大的力量，正如现在的香港地价，降不下来的原因就是多数人不希望它降下来，这股力量甚至可以影响政策出台，减少供给，提高需求，将房价抬高。

 

▶ 谁在期待房价下跌？

 

只有年轻人与还未出生的年轻人期望房价下跌，但这与政府、房产商、业主的力量对比就很悬殊了，这就会造成不好的两个结果：

首先，房价过高让无房的年轻人喘不过气来，尤其是上一代还没有买过房子的情况，极易造成贫富的极端分化和固化，让年轻人对生活、社会失去希望，积攒不满情绪。其次，房价过高导致整体债务总量升高，带来可能的金融风险。

 

▶ 造成此问题的根本原因 

 

之所以造成两股对待房价态度如此对立的群体，其根本原因仍在能否解决供需平衡问题上，主角依然是中央政府，经过全方面的综合计划统筹才能决定每年提供给市场的土地量级，由于需要照顾到全局范围内各部分协同发展的要求，势必就会出现局部供应与需求不能完全匹配的情况，也就导致了后续政府价格调控政策的出台。在这里，户籍制度的重要性就体现出来了，它的存在可以调节房地产需求，控制投机行为，调控房价。

 

▶ 政府调控行为与管控手段 

 

政府可以直接对消费者产生影响，限制其限贷资格以及房产限购政策的出台，都是政府管控房价的有效手段。

另外，还可以直接限制开发商信贷，或直接对房屋进行限价，这一类措施较为少见，通常其实施也会同时影响到多个领域。

所以，房产的调控方式较类似于中国的金融体系，比较复杂，主要是由于国家在多个维度上发展的不平衡性，需要建立一套相对复杂的管控体系。

 

▶ 从经济学角度来讲，我们的一些发展经济的方式非常值得我们自身反省并引起警惕：

第一，在发展经济时破坏环境，就是向那些没有出生的人收税，因为现在把环境破坏以后，经济发展了，收入增加了，但是却是让子孙付钱去治理。

第二，增加债务也是同样的道理，每个国家增加债务以后，不会马上崩盘。但是，这里的问题是现在欠了这么多债，还是要子孙来偿还，所以是很大的遗留问题。

第三，全球变暖已经被人们所重视，二氧化碳排放量与我们的生活舒适度及经济发展速度在很大程度上是成正比，这也是要后人来为前人买单的。

 

课程现场

 

总结

 

1. 房地产的核心是地，不是房子

2. 地的核心是资源、服务，是软件

3. 供需关系决定地产的价格，价格错位是供需不平衡的表现

4. 需求的主要驱动因素是城镇化还有很大空间（大城市有自然的吸引力背道而驰有很大的经济成本）

5. 供给由政府控制，地方政府和地产商只是中间环节；预测房价等同于预测政府未来的政策

6. 行政手段对地产业的控制是不得已，扭曲来自于计划经济

7. 更好的调控手段是通过资源的重新匹配(税收、教育 、国企、高校等)

8. 让子孙为这代人买单是全球范围内很普遍的短视行为